1.老年居室面积的相关概念

　　1.老年居室总使用面积占比

　　在老年公寓项目中，老年居室总使用面积占比=全部老年居室的使用面积÷总建筑面积(含地下的具有实际养老使用功能的部分)，以百分比的形式表示。该数值类似于住宅项目中的“得房率”。数值越高，则能产出的“标间数”和“床位数”就越多，但相应的公共配套面积就越小，品质就相应较低。

　　一般来说，对于老年公寓项目，老年居室总使用面积占比建议在50%左右比较合理，兼顾着经济性和项目品质。如果较为注重经济性，建议最多不要超过55%；如果较为注重品质，建议最低不要低于45%。

　　2.单一老年居室的使用面积

　　根据《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ450-2018）5.2.3的规定，“单人间使用面积不应小于10㎡，双人间使用面积不应小于16㎡”，实际上，无论是否设置独立卫生间，在满足最小功能尺寸的要求下，都可以达到上述使用面积的限值，配有独立卫生间的标准双人间使用面积在26-36㎡左右。

　　3.关于老年居室数量的估算

　　根据上述概念可以，对于老年公寓项目，老年居室数量=（总建筑面积X 45%~55%）÷单个老年居室的使用面积（估算阶段采用双人标准间的面积）。

　　2.关于不同类型老年居室的配置比例问题

　　目前市场上的老年公寓项目采用的是IL+AL+MC的照料模式，即自理型+护理型+失智型，对应的老人健康情况通常如下：

　　自理型（IL）：生活行为可以自理，不依赖他人帮助，无器质性疾病或病症轻微，年龄在80岁以下。

　　护理型（AL）：生活行为需依赖扶手、拐杖、轮椅等无障碍设置以及护理人员帮助，患有1~2种疾病，不宜多活动或体质尚可，年龄在80岁以上。

　　失智型（MC）：思维功能轻度障碍，生活规律有时失常，自理生活有一定困难，生活行为需护理人员帮助，无危害性精神病史，无器质性疾病或病症轻微。

　　除上述三种类型外，还有一种专业护理型（SN），所对应的老人情况为：思维功能严重障碍，重症疾病，长期卧床不起不能下地行走，有肢体残疾等。专业护理由于涉及的护理等级为最高，且应配套相应医疗资源与临终关怀设施，对活力老人存在一定的负面影响。因此，专业护理产品在老年公寓项目中较难实现，在此不做考虑。

　　虽然护理型（AL）与失智型（MC）拥有较大的市场需求量，但由于我国是人口大国，个人支付能力较低，公共医疗资源相对较多，医保大多仅覆盖至公立医院，失智型或重症患者家属更倾向于选择公立医院的专业护理。因此，当前市场上公众接受度最高是自理型（IL）和部分护理型（AL）这类价格相对较低的非专业护理产品。

　　一般来说，在老年公寓项目中，上述各类老年居室的配置比例通常为IL:AL:MC=4:3:3或5:3:2，以护理型（AL）与失智型（MC）产品为主。